谁动了你的房子？老司机揭秘公摊面积潜规则

买一套100平米的房子，并不代表就有实实在在100平米的使用面积， 房屋面积 缩水，很大一部分原因是因为“公摊面积”。无论是 普通住宅 还是 别墅 产品，都有所谓的公摊面积，但是这个面积具体如何计算，大多数购房者都是一头雾水，今天，小编就为您详细破解公摊面积里那些“潜规则”。

一、什么是公摊面积？

公摊面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的 产权 归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

二、公摊面积包括哪些项目？

根据2000年8月1日开始试试的中华人民共和国国家标准《 房产 测量规范》执行。可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：

1、大堂、公共门厅、走廊、 过道 、电（楼）梯前厅、 楼梯间 、电梯井、电梯机房、垃圾道、 管道井 、水泵房、 消防通道 、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和 物业管理 用房以及其他功能上为该建筑的专用设备用房；

2、每套与公用建筑空间之间的 分隔墙 以及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

三、公摊面积如何计算？

计算 公摊系数 ：需要分摊的公共面积之和＝总建筑面积之和－各套内建筑面积之和

各套内建筑面积之和＝套内建筑面积＊总套数

公摊系数 ＝需要分摊的公共面积之和／套内建筑面积之和

公摊面积＝ 公摊系数 ＊套内建筑面积

需要注意的是：套内墙体面积包含 户型 内部的 分隔墙 （按照投影面积全部计算），两户之间的 分隔墙 （按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）；封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。

四、公摊面积避险三招

1、索取公摊数据

在签订 购房合同 时，让 开发商 出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求 开发商 列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样 业主 可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

2、查阅有关资料

业主 们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购 房产 的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

3、在 购房合同 中约定公摊面积

《 商品房买卖合同 》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋 公摊建筑面积 构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。万一真的发生了纠纷，能够选择诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。